“小阳春”爽约 太原楼市遭遇“倒春寒”

今年一季度，太原市场受局部疫情及供地减少等影响，土地成交规模跌入谷底，流拍率进一步上升。与此同时，受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，土地流拍现象频发。

4月第三周，太原朗润智业机构一季度的楼市数据出炉，从土地、商品房供需、价格等维度的数据看，太原六城区一季度楼市不容乐观，土地供应量骤减，二季度待入市产品减少，各房企销售以存量为主，供应端仍较疲软，整体市场预期不乐观。

而另一方面，全国房地产在“房住不炒”总基调下，多地因城施策，出现降首付、降利率等现象，小范围刺激房地产成交提升。在此大环境的影响下，二季度太原楼市表现的冷热度与未来楼市政策息息相关。如果短期内太原楼市有利好新政出台，房企必定会供应放量，成交规模有所回升，但难超去年同期;但若无乐观政策加持，因各项目的回款、运营资金压力继续加大，市场回温动力不足。

成交地价跌至历史谷底

先拿数据来说话，朗润智业2022年第一季度数据显示：太原六城区土地仅供应5宗，4宗为商住用地(3宗位于杏花岭城北东山板块)，1宗为商业用地(集中在综改区潇河产业园内)，供应量同比下降95%;成交8宗，成交量同比下降9%。就成交地块来看，楼面价1431元/平方米，下跌至历年最低值;流拍5宗，均为商住用地。

今年2月，太原土地零成交，2月15日，原定为虎年“第一拍”的三宗地块，均未有房企报名参与竞买，不得已流拍。这三宗地块分别为晋源区新晋祠路附近一宗商住用地，尖草坪区摄乐村附近两宗山西宗业工贸有限公司储备地块。其中，晋源区新晋祠路附近地块SP-2202曾于2021年12月15日公开挂牌拍卖，经历过两次公开挂牌，但均以“流拍”收场。这是继2021年12月以来的又一次流拍。

整个一季度，土地市场延续了2021年土地市场冷清走势。山西晚报记者查阅数据获悉，2021下半年，太原土地市场刚有回暖态势，12月份土地成交呈现翻倍猛增，但6月至11月成交面积相加也不及12月单月的成交量。12月的土地成交热好景不长，土地市场进入今年再度降至冰点。业内人士表示，在楼市成交未现升温之前，土地流拍现象可能仍将存在，因房企不报名而流拍，是当前市场环境下，房企谨慎拿地的必然结果。

而从板块土储容量看，目前太原市场上土储集中于城市外围的热点板块，竞争较为激烈。朗润智业数据显示，一季度，土地整体市场上已拿地项目、已拿地未推量达到4243万平方米，土储量主要集中于城市外围区域，如综改区、环西南板块、北部新城板块等竞争较大的热点板块，三个板块占整体土储的43%。

商品房成交量价同比下滑

与土地市场并行的还有成交量。2022年一季度，太原商品房市场成交面积76.3万平方米，同比下降45%;成交金额84.9亿元，同比下降50%;成交均价11129元/平方米，同比下降8%。一季度房企推货节奏缓慢，市场遭遇“倒春寒”，成交情况达到近三年一季度市场最低值。

与此同时，省城楼市库存经过去年一年的盘整，库存明显减少。数据显示，今年一季度太原住宅市场存量约661万平方米，累计去化周期约15个月，其中已推未售量411万平方米，取证未推量为250万平方米，主要集中在综改区、环西南板块和朝阳板块等;北部新城板块持续以价换量流速快，去化周期在10个月内。而2021年年末，省城住宅市场的存量为849万平方米，累计去化周期为16个月。

库存的多少会直接影响房价，2017、2018、2019年，省城的楼市及土地市场成交火爆，直接带来2019、2020、2021年连续三年的库存节节升高。从国家统计局发布的70大中城市房价指数来看，太原房价已经连跌半年，连上之前持平的月份，太原房价不涨价的态势持续了8个月。

除商品住宅外，其他物业类型也同样成交惨淡，公寓、写字楼、商业成交金额同比下降均在77%以上，公寓、写字楼成交均价跌至冰点。省城楼市仍处于清库存、拉需求的阶段。

4月16日，国家统计局发布了今年一季度全国楼市的销售数据，数据显示，1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%;销售额29655亿元，下降22.7%。3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。从这份数据可以看出，今年全国商品房无论是销售额还是销售面积，均低于去年水平，且降幅略大。销售额及销售面积下降的状态在太原会更明显，而因一季度的表现不佳，会影响到全年业绩，省城部分业内人士认为，今年楼市销售成绩会整体低于去年水平，但库存量会好过去年。

主场转至改善项目

综合今年一季度太原品牌房企的业绩发现，改善项目抗风险能力强，价格相对坚挺。

朗润智业相关人士表示，市场下行明显情况下，本土房企项目竞争力明显减弱，省城成交前20名的品牌均为全国性企业，这当中八成为集团财务运作安全的房企品牌，有少量上榜项目负面新闻缠身。2022年，房企压力并未降低，旗下各项目复工困难，出于对交房的考虑，客户更加信任国企及央企，从榜单上看，成交业绩排名靠前的品牌中，有六家为国有企业，其中保利发展位列第一，成交金额9.47亿元。

此前，刚需市场一直是太原楼市的主要成交类型。但从去年至今，刚需产品价格下降幅度大，成交不乐观。与改善产品相比，刚需市场打价格战，抗风险能力明显低于改善市场。从成交金额看，一季度太原前十名项目中，有7个为中端或高端改善项目，其中首开·华润紫雲府成交4.23亿元，排名第一;龙城金茂府价格高达21000元/平方米以上，依然能排名第二。

从成交板块来看，热点板块成交量占有率达87%。这说明太原楼市成交区域集中度较高。其中龙城大街位居板块榜首，环西南板块、朝阳板块紧随其后。板块前十名企业的成交金额市占率约为87%，多为河东热点板块。

从产品成交结构看，两极分化明显，100120平方米、180-200平方米占比增加，总价段100万元以内、240万元以上占比提升。第一季度，产品分化更加明显。100-120平方米增加明显，更多客户选择小三居，120-180平方米占比小幅下降，180-200平方米占比提升;总价在100万以内占比扩大6.92%，100-200万占比下降，240万以上扩大4.5%。

二季度展望：维持中低位运行

在全国房地产市场持续下行背景下，中央各部委密集表态，释放积极信号，各地因城施策，促进行业良性循环。预计二季度，在货币、企业融资方面有所放松，但整体仍维持稳定。与此同时，今年太原将从各方面维护住房消费者合法权益，推广“房证同交”“拿地即开工”等改革，进一步激发市场活力。

因城施策，从各方面促进房地产市场良性循环和健康发展，维护住房消费者合法权益，企业融资可能有所放松。朗润智业表示，开发商“钱紧”现状短时间内难解决，拿地态度将会更加谨慎，预计二季度一级市场成交规模仍将维持中低位运行。

另一方面：一季度，从全国房地产企业建安及土拓投资指标来看，新开工、竣工、土地购置均负增长，开发投资规模增速低。在此大背景下，房企拿地态度谨慎，市场成交规模及成交金额同环比均大幅下降，太原市成交率下降近五成，流拍现象频发，预计二季度成交规模将周期性回升但难追平去年同期。

在二级市场层面，待入市项目减少，供应端疲软，近期以去库存为主，成交回温动力不足，房价不涨成为新常态。二季度供求量预计不及去年同期水平。

从住宅市场看，二季度太原预计可售货量519万平方米，其中朝阳、环西南、综改区货量多，均在50万平方米以上;待入市项目分布在朝阳、长风西、南城核心板块。排名前十的房企可售货量约214万平方米，市场处于下行期，品牌开发商推货量减少，预计保利、万科、碧桂园、中海持续领跑市场。

记者　张磊